Wieviele neue Wohnungen braucht Wiesbaden – und für wen?

Kernaussagen:

  • Wiesbaden hat 
    aktuell Potenzial für 13.300 zusätzliche Wohneinheiten 
    anhand konkreter Projekte (ohne Ostfeld und Westfeld!), die zum Teil bereits in verschiedenen Stadien der Projektentwicklung sind.
     
  • Entwicklung der sogenannten 
    „Impulsräume“ (Ostfeld, Perspektivfläche West "Westfeld") sind der Grund für einen Teil dieses Bedarfs.
     
  • Die zur Nachfragedeckung 
    erforderlichen Geschosswohnungen müssen nicht vollständig als Neubau von Wohngebäuden entstehen.
     
  • Es besteht 
    ausreichend Wohnraum im oberen Preissegment 
    (12 Euro/m2 nettokalt und mehr).
     
  • Zu wenig preisgünstiger Wohnraum bzw. öffentlich geförderte Wohnungen 
    (im Jahr 2019 insgesamt 3.364 bewerbende Haushalte registriert).
     
  • Von 2017 bis 2021 wurden insgesamt 3.207 neue Wohnungen gebaut, aber trotzdem 
    sank der Bestand an Sozialwohnungen um 1.579.
     
  • Problem: Belegungsbindungen 
    für öffentlich geförderten Wohnraum laufen sukzessive aus.
     
  • Lösung: Mit Anreizen gegensteuern, bestehenden Wohnraum weiterhin in der Bindung zu halten.
     
  • Neubauten werden angesichts 
    steigender Baupreise und Zinsen 
    auch in naher Zukunft die Lücke im sozialen Wohnungsbau nicht schließen können.

Empirica oder IWU – welche Zahlen sind richtig?

Bis zum Jahr 2040 müssten insgesamt 26.000 Wohnungen geschaffen werden, was einem jährlichen Zuwachs von 1.200 Wohnungen entspreche, stützt sich die Stadt Wiesbaden auf eine Prognose des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) von 2020, die bereits mit demselben Ergebnis 2017 vorgelegt wurde.

Die Stadt verwendet diese Prognose, obwohl das Amt für Strategische Steuerung, Stadtforschung und Statistik (heute: Amt für Statistik und Stadtforschung) der Landeshauptstadt Wiesbaden bereits im Dezember 2018 die „Aussagekraft der Expertise der IWU“ in einer Stellungnahme als beeinträchtigt und „die Ergebnisse als stark verzerrt“ bezeichnet. (Seite 1 der Stellungnahme). Stattdessen empfiehlt das Amt die Prognose der empirica AG (Zuwachs von 700 Wohnungen jährlich). In seiner Stellungnahme zu den Wohnbedarfsschätzungen im Dezember 2018 zieht das Amt folgenden Schluss:

„Als belastbare Planungsgrundlage für Politik und Verwaltung ist im Ergebnis lediglich die Ausarbeitung der empirica AG zu betrachten – und auch das nur mit Abstrichen. Die Aussagekraft der Expertise der IWU wird durch die Nutzung des Mikrozensus zur Generierung der bedarfsrelevanten Haushalte beeinträchtigt, sodass die Ergebnisse als stark verzerrt zu bewerten sind.“ 
(Seite 1 der Stellungnahme)

Die Kritik an der empirica-Studie („nur mit Abstrichen“) bezieht sich aber nicht auf die Wohnbedarfe, sondern auf die Schätzungen für Gewerbeflächen:

"Grundsätzlich ist die vorgelegte Expertise der empirica AG methodisch nicht zu beanstanden – ausgenommen ist die Gewerbeflächenbedarfsschätzung.“ 
(siehe Fazit, Seite 5 der Stellungnahme)

Die empirica-Studie leitet ihre Bedarfszahlen (teilweise) auch vom prognostizierten Bevölkerungswachstum ab. Sieht den Grund für den Anstieg der Bevölkerungszahlen aber auch in der Entwicklung neuer „Impulsräume“.

Mittels spektakulärer Projekte Nachfrage induzieren

Die Stadt entwickelt also nicht nur, um bestehenden Bedarf zu decken. Sie entwickelt und zieht damit erst Menschen mit Wohnraumbedarf an:

„Es ist kein abwegiger Gedanke, mittels spektakulärer Projekte eine Stadt wieder auf die „mentale Landkarte“ zu hieven und dadurch Nachfrage zu induzieren.“
(empirica-Studie, Seite 73) 

Nach dieser Sichtweise würde es also nicht nur um die Befriedigung einer bestehenden örtlichen Wohnraumnachfrage gehen, sondern darum, gezielt weiteren Zuzug zu generieren. 

Wieviele Nebauflächen braucht Wiesbaden?

Bezüglich der für den Geschosswohnungsbau nötigen Flächen stellt empirica klar

„Die zur Nachfragedeckung zwischen 2020 und 2035 (2050) erforderliche Neuerrichtung von 8.000 (15.000) Geschosswohnungen muss nicht vollständig als Neubau von Wohngebäuden entstehen. Vielmehr entstehen auch Wohnungen in bereits bestehenden Gebäuden, z.B. durch den Ausbau von Dachgeschossen, Umnutzung von Gebäuden oder in neu gebauten Nichtwohngebäuden.“ 
(Empirica-Studie, Seite 37, 4.3 Wohnbauflächenbedarf, 4.3.1 Geschosswohnungsbau)

Potential für 13.300 Wohneinheiten – OHNE Westfeld und Ostfeld

Der vom Dezernat für Stadtentwicklung und Bau im Oktober 2021 vorgelegte Bericht zur „Wohnbauflächenentwicklung – Umsetzung der ermittelten Potenziale“ bescheinigt der Landeshauptstadt Wiesbaden ein „gutes Potential für die Wohnbauflächenentwicklung“ von 13.300 Wohneinheiten. Dies anhand konkreter Projekte, die zum Teil bereits in verschiedenen Stadien der Projektentwicklung sind (Perspektivfläche West (Westfeld) und Ostfeld sind nicht enthalten!):

Weitere hier nicht aufgelistete Wohnraumpotenziale beziehen sich auf Flächen, über die die Stadt aus unterschiedlichen Gründen (noch) nicht verfügen kann. Sie sind in einem verwaltungsinternen Dokument enthalten, das der Öffentlichkeit nicht zur Verfügung steht. Auch hier sind die beiden sogenannten "Impulsräume" im Osten und Westen der Stadt nicht enthalten.

Mehr Wohnungen! Für wen?

Die Expertenbefragung zum Wiesbadener Wohnungsmarkt 2020 zeigt, dass es bei der Debatte zum Bedarf an neuen Wohnungen vor allem um die Bezahlbarbeit der Wohnungen geht. Ob sich eine Wohnung in Wiesbaden finden lässt oder nicht, hängt entscheidend vom zur Verfügung stehenden Budget ab. Das hängt vor allem damit zusammen, dass in den vergangenen Jahren vornehmlich für das „obere Preissegment“ gebaut wurde.

„Mit Ausnahme des oberen Preissegments (12 Euro/m2 nettokalt und mehr) wird die Lage im Mietbereich insgesamt deutlich dramatischer beurteilt als bei der Unterscheidung nach Wohnformen. Dass das obere Preissegment nicht in dieses Bild der Lage passt, dürfte zu großen Teilen darauf zurückzuführen sein, dass neuer Mietwohnraum in den zurückliegenden Jahren vor allem in diesem Segment entstanden ist, während die Nachfrage eher in niedrigpreisigen Segmenten besteht.“
(Expertenbefragung, Seite 9)

Günstiger Wohnraum durch Anreize für Belegungsbindung 

Die Expertenbefragung nennt darum auch Stimmen, die nicht in der Neubautätigkeit die Lösung sehen, sondern in der Steuerung der Mieten:

„Den Bemühungen zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums stehen viele Wohnungen gegenüber, die aus der Bindung auslaufen. Die erzielbaren Mieten sind für Investoren uninteressant. Im Hinblick auf Verlängerung von Belegungsbindung sollten deutliche Anreize gesetzt werden, das wirkt sich wesentlich schneller auf den Wohnungsmarkt aus, als nur Neubautätigkeit anzuschieben.“ 
(Expertenbefragung, Seite 23)

Tatsächlich ist die Quote der geförderten Wohnungen seit Jahrzehnten rückläufig. Sie betrug 2021 noch 5,9 Prozent bzw. 8.561 Wohnungen absolut (siehe Statistisches Jahrbuch 2021 – Bauen und Wohnen, Seite 11).

Während im Zeitraum 2017 bis 2021 der Bestand an Sozialwohnungen um 1.579 sank, entstanden aber insgesamt 3.207 neue Wohnungen – eben nur nicht mit dem Effekt, dass dadurch die rückläufige Anzahl der dringend benötigten Wohnungen im Niedrigpreissegment aufgefangen worden wäre.

Es fällt auf, dass die Wohnungsnot nicht unbedingt damit zusammenhängt, dass keine Wohnungen existieren, sondern dass die Belegungsbindung weggefallen ist.

Allein im „Schelmengraben“ ein Minus in Höhe von 64,7 Prozent bei den geförderten Wohnungen

Das gilt vor allem in den einst extra hierfür errichteten Wohnvierteln im Wiesbadener Westen, wie aus dem Bericht „Zur Wohnraumversorgung von Wiesbadener Haushalten mit niedrigem Einkommen 2021“ hervorgeht:

 „Ein hoher Rückgang des Anteils an öffentlich geförderten Wohnungen ist vor allem in den Großsiedlungen des sozialen Wohnungsbaus aus den 1960er- und 1970er Jahren zu verzeichnen. Hier laufen die Belegungsbindungen sukzessive aus. So verzeichnet der Planungsraum „Schelmengraben“ ein Minus in Höhe von 64,7 Prozent, „Klarenthal-Nord“ ein Minus in Höhe von 32,3 Prozent sowie „Gräselberg“ ein Minus in Höhe von 25,7 Prozent.“ 
Bericht „Zur Wohnraumversorgung von Wiesbadener Haushalten mit niedrigem Einkommen 2021“, Seite 13

Die Schere zwischen Neubau und Sozialwohnungen klafft immer weiter auseinander 

Obwohl in den Jahren 2017 bis 2020 insgesamt 3.207 neue Wohnungen entstanden, wurden für das Jahr 2019 3.364 Haushalte registriert, die sich für eine öffentlich geförderte Wohnung bewarben.

Der Grund: Trotz des Zuwachses an Wohnraum insgesamt, sank der Bestand an Sozialwohnungen um 1.579.

Der Wohnungsneubau hatte also nicht den Effekt, dass dadurch die rückläufige Anzahl der dringend benötigten Wohnungen im Niedrigpreissegment aufgefangen worden wäre.

Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass diese "suchenden Haushalte" aktuell keine Wohnung zur Verfügung hätten – sie ist in vielen Fällen aber nicht (mehr) bezahlbar. 

Impulsräume auf der "Grünen Wiese" sind keine "Lösung" für Sozialwohnungen 

Fraglich ist, wie dieser Wohnraumbedarf nun ausgerechnet mit den „Impulsräumen“, die erst noch entwickelt werden müssen, gedeckt werden soll. Auch angesichts der jüngeren Ereignisse im Immobilienmarkt (höhere Zinsen, höhere Baupreise, Energiekosten etc.) stellt sich die Frage, wie ausgerechnet „die grüne Wiese“ mit allen erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen für den Wohnungsbau im dringend zu bedienenden Niedrigpreissegment entwickelt werden soll, ohne dass dazu in großem Umfang hochpreisig vermarktbare Rendite-Objekte entstehen müssten.

FAZIT

Ein Teil des Bedarfs an neuen Wohnungen würde vermutlich erst durch die Entwicklung der sogenannten „Impulsräume“ (Ostfeld, Perspektivfläche West (Westfeld)) hervorgerufen. Diese „Impulsräume“ würden weitere Wohnungssuchende außerhalb des örtlichen Bedarfs anziehen.

Es besteht offenbar ausreichend Wohnraum im oberen Preissegment (12 Euro/ m2 nettokalt und mehr), in dem viele zusätzliche Wohnungen in den vergangenen Jahren (am dringendsten Bedarf vorbei) bereits geschaffen wurden. Probleme bereitet darum das Segment des preisgünstigen Wohnraums bzw. der öffentlich geförderten Wohnungen (Für das Jahr 2019 wurden insgesamt 3.364 bewerbende Haushalte registriert.). 

Diese Probleme hängen hauptsächlich damit zusammen, dass Belegungsbindungen sukzessive auslaufen. Hier könnte die Stadt mit Anreizen gegensteuern, bestehenden Wohnraum weiterhin in der Bindung zu halten. Dies würde den Betroffenen ermöglichen, in ihrem Wohnumfeld zu bleiben und deutlich schnellere Lösungen schaffen, als langwierige Neubauprojekte. Die wurden in den vergangenen Jahren bereits angestoßen, konnten aber dem rasanten Rückgang der „Sozialwohnungen“ auch nichts entgegensetzen (2017 bis 2021: insgesamt 3.207 neue Wohnungen, aber der Bestand an Sozialwohnungen sank trotzdem um 1.579).

Es klafft also eine immer größere Schere zwischen Wohnungsbau und Sozialwohnungen. Diese dürfte sich angesichts steigender Baupreise und Zinsen auch in naher Zukunft und – erst recht – nicht durch die kostenintensive Neuentwicklung von „Impulsräumen“ schließen. Im Gegenteil: Die zusätzliche Entwicklung von „Impulsräumen“, setzt gerade „Impulse“ für weiteren Zuzug, der die Konkurrenz um den Wohnraum für Haushalte am unteren Ende der Einkommen eher noch verschärfen dürfte.

Diese Zusammenstellung bezieht sich mit Blick auf die Wohnraumbedarfe im Wesentlichen auf die Betrachtung von BUND und HGON „Bedarf an Wohnraum viel geringer“: 
https://bund-wiesbaden.de/fileadmin/wiesbaden/Hintergrundpapier_Wohngebiet_Ostfeld_nicht_erforderlich.pdf